CRISIS HABITACIONAL EN ARGENTINA

Juan López Páez

El precio de los alquileres se dispara en 2023. Alquilar una vivienda se ha convertido en una nueva misión imposible en la capital, la “inquilinización” en la ciudad de Buenos Aires es un fenómeno que constituye la tendencia creciente de mercantilización de la vivienda, un bien común, el derecho que cada uno de los sectores sociales tiene en relación con ellos: derecho a trabajar, a residir, a acceder a su equipamiento urbano, a movilizarse y a aspirar a vivir en su seno.

El fuerte aumento de los precios, con una  inflación galopante —que rozó el 100% en 2022— en el marco del quinto año consecutivo de caída consecutiva de los salarios, el crecimiento del turismo con demanda de viviendas turísticas con el surgimiento y expansión de los alquileres temporarios vía Airbnb (y otras plataformas digitales) con los alquileres temporales a extranjeros en tránsito y una inoperante ley regulatoria forman un cóctel letal para los inquilinos.

Según un estudio del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz el valor de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires aumentó más de 120% en el último año. Esto se siente particularmente en el caso de las unidades más pequeñas: los monoambientes subieron en promedio un 123% en comparación con febrero del 2022.

El desfase entre precios de alquiler y salarios es enorme, hoy un salario medio es de 80.000 pesos [390 dólares], mientras que un monoambiente está por encima de 60.000 pesos [294 dólares] según Gervasio Muñoz, presidente de la Federación Nacional de Inquilinos. La reforma en la Ley de Alquileres en 2020 establece que los ajustes de precio sean anuales —ya no mensuales— y que los contratos sean por tres años. Además, el índice que establece el ajuste del valor ya no depende exclusivamente de la inflación, sino que contempla también la variación de los salarios formales.

En el marco de los procesos de "financiarización" de la vivienda, tener casa propia es un fenómeno en extinción, la dolarización del precio de los inmuebles, la ausencia de préstamos de la banca privada provoca el aumento en la proporción de hogares inquilinos que se acompaña cada vez más con las restricciones de fianzas, avales, para el acceso a una vivienda de alquiler.

En materia habitacional, esta transformación urbana se concretó con la sanción de normativas desreguladoras del mercado: la liberalización de alquileres (mediante la Ley de Normalización de Locaciones Urbanas, sancionada en junio de 1976), la erradicación de las villas de la ciudad (a partir de la promulgación de la Ordenanza 33.652 en julio de 1977), la implementación del Código de Planeamiento Urbano (sancionado en febrero de 1977), que reglamentó usos y densidades de los barrios de la ciudad y la sanción de normas que regularon la venta de suelo urbano.

Entre estas últimas, en la provincia se sancionó el Decreto Ley 8.912 de Ordenamiento Territorial, para regular la producción de loteos (fraccionamiento de terrenos) y obligar a la provisión de infraestructura de estos, situación que encareció su valor. Con la instrumentación de estas medidas se logró fijar un freno a la práctica extendida de los loteos populares y a las oportunidades con las que contaban los sectores medios y bajos de acceder formalmente al suelo urbano.

El adverso panorama se complejiza por su contracara: la oferta de viviendas. De acuerdo con la consultora Argenprop, en el tercer trimestre de 2022 se ofreció en alquiler un 30% menos de propiedades que en el mismo período del año anterior. El abrupto descenso de la oferta afecta a miles de personas que acentúa las tendencias de expulsión a los sectores populares urbanos. Según Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina: "Hoy el propietario elige poner su vivienda en venta o en alquiler temporario, y eso encarece los precios. Por eso la ley perjudica a propietarios y a inquilinos por igual".

Resulta llamativo es que este empeoramiento del déficit habitacional y la pauperización de las condiciones de habitabilidad tuvieron lugar en una ciudad que, en paralelo, en el último decenio produjo la cuarta parte del producto bruto interno del país y que obtuvo el mayor producto bruto geográfico de Argentina. El proceso de “inquilinización” de la población pueden rastrearse en la creciente brecha que se pronunció en la última década entre el salario y valor del suelo de la capital, la cual se incrementó año a año y, en consecuencia, tuvo sus efectos en un aumento en las posibilidades de alquilar una vivienda, en detrimento de las oportunidades de compra. Por ello, el alquiler aparece como una estrategia cada vez más necesaria.

► La mediana de los monoambientes ofertados en Capital Federal es de $69.000. El Salario Mínimo Vital y Móvil, que en enero es de $65.427, cubre el 94,8% de un alquiler. Esta relación, que había mejorado a finales de 2021 y estaba alrededor del 104%, bajó casi 10 puntos porcentuales en el último año.

► La mediana de las ofertas de departamentos de dos ambientes es de $80.000 y de los de tres ambientes $120.000. En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, etc.) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras.

► Los valores expresados anteriormente no incluyen las expensas (recibo de comunidad), las cuales alcanzan en promedio el 15,3% del costo del precio de oferta de un alquiler.

► El ingreso mínimo los/as jubilados/as, que hoy es de $50.124, no alcanza para pagar el alquiler de un monoambiente medio, mucho menos para cubrir expensas, servicios y otros gastos. Los aumentos con respecto a diciembre 2022 fueron de 3,8% en los monoambientes, 8,1% en los de 2 ambientes y 4,1% en los de 3 ambientes.

Según la agrupación Inquilinos Agrupados, más de 40% de los tres millones de residentes de la capital del país no es propietaria de su vivienda, sino que la alquila formal o informalmente.